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泸州市人民政府办公室关于印发泸州市培育和发展住房租赁市场的实施办法的通知

来源:市政府办公室 发布时间:2017-07-10 浏览次数:165 次 【字体:

泸市府办发〔2017〕35号

各区、县人民政府,各园区管委会,市级各部门:

  《泸州市培育和发展住房租赁市场的实施办法》已经市第八届人民政府第7次常务会议审议通过,现印发你们,请遵照执行。



  泸州市人民政府办公室

  2017年4月24日

  泸州市培育和发展住房租赁市场的
  实施办法

  
  为贯彻落实《四川省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(川办发〔2016〕82号)精神,进一步支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展,结合我市实际,制定以下实施办法:

  一、总体要求

  按照深化住房制度改革要求,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以实现城镇居民住有所居为目标,坚持多措并举,精准施策,积极培育市场供应主体,着力完善住房租赁制度,支持鼓励住房租赁消费,加快培育和发展租赁市场。到2020年基本形成以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。

  二、重点任务

  (一)培育市场供应主体

  1. 扶持专业化住房租赁企业。充分发挥市场作用,推进住房租赁规模化、集约化、专业化经营,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局,满足不断增长的住房租赁需求。对专业化的住房租赁企业,按照国家和省、市加快发展生活性服务业促进消费结构升级的有关规定给予政策扶持。

  2. 支持房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业改变经营方式,从单一的开发销售向租售并举模式转变。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作,建立开发与租赁一体化的运作模式。

  (1)允许开发企业在办理商品房预售许可时,对部分住房产品进行自持,不对外销售。

  (2)对租售并举经营模式的开发企业在申请办理房地产开发资质升级、延续时,开设绿色通道;优先推荐参与绿色建筑、绿色住区、国家A级性能住宅、康居示范工程等评定以及企业评先评优;在商品房预售资金监管方面给予优惠政策支持。

  3. 鼓励个人出租住房。房地产行政主管部门要逐步建立住房租赁信息政府服务平台,为个人出租住房提供高效、便捷的信息服务。鼓励个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房,也可与住房租赁企业合作,采取统一运营的形式对外出租。

  4. 积极引导中介机构提供优质居间服务。充分发挥住房租赁中介机构作用,努力提高中介服务质量。落实房地产经纪专业人员职业资格制度,不断提升从业人员素质,促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易、优质服务。

  (二)鼓励住房租赁消费

  1. 全面落实提取住房公积金支付房租政策。缴存职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在本市行政区域内无自有住房且租住公共租赁住房或商品住房的,可以申请按季或按年提取住房公积金账户内存储余额支付房屋租赁费用。租住公共租赁住房的,按照实际支付的房屋租金金额提取;租住商品住房的,提取公积金上限金额为缴存职工每人每月500元。逐步推进不动产登记部门、房屋交易部门与公积金管理部门数据联网。

  2. 明确租赁双方权利义务。房地产行政主管部门会同工商行政管理部门引导推行使用住房租赁合同范本,建立稳定的租赁关系,出租人应当保证住房和室内设施符合要求。合同期限内,出租人与承租人双方应当按照相关法律法规,依法履行合同约定的义务,并承担相应的违约责任。

  3. 给予税收优惠。国税部门落实住房租赁有关的增值税政策,对包括房屋租赁企业在内的一般纳税人出租在2016年4月30日前取得的不动产,可以选择简易计税方法,按照5%征收率计算缴纳增值税;对个人出租住房的,由按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税;其他个人出租住房月租金收入不超过3万元的,在2017年12月31日之前可按照规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务取得的收入,小规模纳税人按照3%的征收率计算缴纳增值税,一般纳税人按照6%的税率计算缴纳增值税。所涉及的各项地方税收采取便于征收的方式进行综合管理。房地产开发企业中的一般纳税人出租2016年4月30日前自行开发的房地产老项目,可以选择简易计税方法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。房地产开发企业中的小规模纳税人出租自行开发的房地产项目,按照5%征收率计算缴纳增值税。2018年12月31日前,公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房,免征增值税。

  地税部门要落实住房租赁市场现行的国家优惠政策。对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房,暂免征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税;对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税;对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。

  4. 提供金融支持。金融机构应当按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。积极争取房地产投资信托基金(REITs)试点,充分利用社会资金,拓宽企业融资渠道。

  (三)完善公共租赁住房

  1. 推进公租房货币化。公租房实行实物保障与租赁补贴相结合,鼓励公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。各区、县要完善租赁补贴制度,结合市场租金水平和保障对象实际情况,合理确定租赁补贴标准,建立随市场租金变化进行动态调整的机制。

  2. 提高公租房运营保障能力。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理,不断提高管理和服务水平。军队抚恤优待对象和住房困难伤病残退休军人、在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生、城镇中等偏下收入和低收入住房困难家庭,凡符合公租房准入条件的,应纳入公租房保障范围。

  (四)支持租赁住房建设

  1. 有序新建租赁住房。结合住房供需状况,立足资源、环境、人口等条件,将新建租赁住房纳入住房发展规划,合理确定租赁住房建设总量、空间布局和开发进度,并在年度住房建设计划中予以安排,根据住房建设计划,明确规划指标,科学合理确定土地供应计划,引导土地、资金等资源合理配置,有序开展租赁住房建设。

  2. 完善供地方式。结合实际,根据租赁住房的市场需求和城乡规划要求,在保障有效供应的基础上,精准投放租赁住房用地。

  新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。持有期限内,租赁住房不允许进行销售。

  3. 允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方住宅设计的有关规定改造后出租。改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。改造后每个卧室使用面积不得少于5平方米,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

  (五)加强住房租赁市场监管

  1. 房地产行政主管部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作,并会同有关部门加强住房租赁市场监管,规范中介机构房源信息发布,推行住房租赁合同范本、合同网上签约、住房租赁合同登记备案,全面建立相关市场主体信用记录,对严重失信主体实施联合惩戒。

  按照《城市房屋租赁管理办法》规定,房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地的房地产行政主管部门办理房屋租赁登记备案。

  2. 公安部门负责出租房屋治安管理、消防管理和租赁当事人的户籍管理,并加强住房租赁当事人居住登记管理。辖区派出所要对本辖区内的租赁房屋建立登记台帐,社区民警或人口协管员每季度对租赁房屋进行安全检查,并督促房屋出租人和承租人各自履行相应的治安责任。发现房屋出租人和承租人有违反《中华人民共和国治安管理处罚法》和公安部《租赁房屋治安管理规定》的行为,依法进行处罚。辖区派出所按照社会治安综合治理的相关要求,督促指导街道办、村居委会、物业服务企业共同开展好租赁房屋的安全隐患排查工作。

  按照《四川省流动人口信息登记办法》和《公安机关查处出租屋出租人、承租人、流动人口、用工单位、房地产中介机构违法行为执法指引》等相关法律法规,落实租赁房屋实名登记制度。房屋出租人应当如实登记承租人及同住人的个人信息,并在出租或终止出租后24小时内向所在地公安派出所或者居(村)民委员会申报。房屋租赁中介机构应当在签订或解除租赁合同后24小时内将房屋承租人信息向所在地公安派出所或者居(村)民委员会申报。小区物业服务部门、住房租赁企业、中介机构、房屋出租人、承租人要履行好治安防范和信息申报的主体责任,协同共治,群防群治,及时整改各类治安、消防等安全隐患。

  3. 工商部门负责对中介服务企业加强监督管理,依法查处中介服务企业发布虚假房源信息,利用出租住房进行无照经营等违法经营行为。

  4. 价格主管部门负责中介价格行为监管,充分发挥全国四级联网12358价格监管平台作用,及时处理投诉举报,依法查处价格违法行为。

  5. 城市管理综合执法部门负责对不符合相关法律法规规定出租房屋的行为进行查处。

  6. 金融机构在与房地产租赁企业、房地产经纪机构进行合作时,应当查验该中介机构是否具备房地产行政主管部门发放的备案证书。 

  7. 财政、国土资源、税务等部门按照各自职责做好相应的管理工作。

  三、保障措施

  (一)提高思想认识。培育和发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度是完善住房供应体系,实现城镇居民住有所居的重要举措。各区县、市级相关部门和单位要充分认识这项制度的重要意义,切实增强责任感和自觉性,支持住房租赁消费,积极促进住房租赁市场健康发展。

  (二)落实属地责任。各区、县人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责。要结合实际研究制定具体管理办法,加强本地区住房租赁市场管理,建立多部门联合的监管体制。要充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,建立住房租赁管理服务站,推行“网格化”住房租赁管理服务体系,实行住房租赁管理服务全覆盖、无死角。

  (三)加强督导宣传。市级有关部门要切实履行职责,加强对发展住房租赁市场的指导和监督管理。各区、县人民政府要高度重视住房租赁市场发展的宣传工作,充分利用广播、电视、报刊、网络等媒体做好宣传引导,积极营造良好的舆论环境。
 
  四、本办法自2017年5月24日施行,有效期5年。实施中的具体问题由泸州市住房和城乡建设局会同相关部门解释。
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